Un investisseur immobilier explique comment il augmente son bénéfice par porte

Brannon Potts a vu les loyers baisser dans le nord du Texas au cours des dernières années.

« Surtout au cours des trois dernières années, les loyers ont un peu baissé ici », a déclaré l’investisseur immobilier de la région de Fort Worth à Trading Insider.

Potts attribue en partie cette baisse à un afflux de nouvelles offres de logements locatifs.

« Plusieurs centaines de nouvelles propriétés ont été mises en ligne au cours des deux dernières années, ce qui a fait baisser un peu les loyers, même avec la croissance de la région », a-t-il déclaré. Pourtant, « mon bénéfice global a augmenté ».

Potts, 54 ans, a commencé à investir dans l’immobilier il y a cinq ans dans le cadre d’un plan visant à créer suffisamment de revenus passifs pour prendre sa retraite dans la cinquantaine. À la mi-2026, il possède 14 unités réparties dans huit propriétés et prévoit d’étendre son portefeuille à environ 20 unités.

Plutôt que d’acheter des locations existantes, il utilise une stratégie de construction pour louer et construit ses propres propriétés. Il documente le processus de construction sur sa chaîne YouTube, où il détaille également les chiffres de ses investissements.

Plutôt que de compter sur la hausse des loyers pour améliorer son bénéfice par porte, Potts s’est concentré sur la réduction des coûts. Il a déclaré que ses dépenses globales de fonctionnement représentaient autrefois un peu plus de 30 % de ses revenus locatifs, alors qu’aujourd’hui, elles représentent environ 26 %.

Pour réduire ses coûts et améliorer ses résultats, il se concentre sur trois de ses dépenses les plus importantes : les versements hypothécaires, les impôts fonciers et les assurances.

1. Il a refinancé ses prêts hypothécaires lorsque les taux lui en ont donné l’occasion

Le financement est la plus grosse dépense de Potts. Au cours de la dernière année, il a déclaré avoir refinancé plusieurs propriétés lorsque les taux baissaient, bloquant ainsi les nouveaux prêts pendant 30 ans.

« J’ai fait passer certaines de ces notes de 7,5%, une à 5,3% et plusieurs d’entre elles à 5,9% », a-t-il déclaré.

Les taux plus bas ont réduit ses frais d’intérêt et lui ont permis d’augmenter le montant du capital qu’il remboursait chaque mois. Il a souligné cet avantage supplémentaire sur sa chaîne YouTube : « Comme ce taux a baissé de 2 %, j’obtiens un rendement accru sur le capital que j’utilise car je paie désormais plus de capital par mois. »

2. Il a appris à contester ses évaluations de taxe foncière

Ensuite, Potts a commencé à s’intéresser davantage aux impôts fonciers. Au Texas, les propriétaires fonciers reçoivent une valeur estimative de leur district d’évaluation local. Il a d’abord pensé qu’il devait accepter cette valeur, mais au fil du temps, il a appris à déposer une protestation et à plaider en faveur d’une évaluation inférieure.

En 2022, il a déclaré que les taxes foncières consommaient 16,6 % de ses revenus locatifs. En 2024, ce chiffre était tombé à environ 15 %, et aujourd’hui, « ma facture de taxe foncière représente 11,7 % de mes revenus ».

Il a cessé de laisser le système d’évaluation lui dire simplement la valeur de ses propriétés et « est devenu proactif », a-t-il déclaré.

3. Il a augmenté ses franchises d’assurance et a commencé à magasiner

Potts a également réduit ses frais d’assurance, qui représentaient autrefois environ 6,2 % de ses revenus de location. Il a précisé qu’ils représentent désormais environ 5,2 %.

Sa première décision a été d’augmenter ses franchises. Parce qu’il disposait déjà d’une réserve de liquidités substantielle pour les réparations et les logements vacants, Potts a décidé qu’il ne voulait pas payer des primes plus élevées pour s’assurer contre des pertes plus petites qu’il pouvait se permettre de couvrir lui-même.

« Je voulais juste m’assurer contre quelque chose de catastrophique », a-t-il déclaré.

Il a augmenté ses franchises de 1 % à 5 %. Une franchise plus élevée signifie généralement que le preneur d’assurance assume une plus grande part du coût lors du dépôt d’une réclamation, ce qui peut réduire la prime. Cela signifie également qu’un propriétaire a besoin de suffisamment de liquidités pour absorber une dépense imprévue plus importante.

Potts a également commencé à magasiner ses politiques de manière plus agressive. Plutôt que de travailler avec un agent qui ne représente qu’un nombre limité d’assureurs, il fait appel à un courtier capable de comparer les polices de plusieurs compagnies.

Utiliser le « dimensionnement commun » pour trouver des opportunités de réduire les dépenses

Potts a appris qu’il ne peut pas nécessairement compter sur une hausse des loyers pour améliorer ses rendements. La réduction des dépenses est un autre élément important de l’équation.

Il identifie les opportunités de réduction des coûts grâce à « l’analyse de taille commune », une technique qui convertit les montants en dollars en pourcentages par rapport à un chiffre de base. Dans le cas de Potts, il suit les revenus et les dépenses de location de chaque propriété, puis calcule la part de ses revenus consacrée à des catégories telles que les taxes et les assurances.

Cela facilite la détection des valeurs aberrantes. Si les impôts fonciers consomment 19 % des revenus d’une propriété mais beaucoup moins dans une autre, par exemple, il cherche à savoir pourquoi.

« Un bon opérateur examine les revenus, les dépenses, le financement – ​​il les examine tous », a-t-il déclaré. « Les tailles communes aident à le montrer. »