Comment un retraité anticipé a utilisé l’immobilier et les fonds indiciels pour créer sa richesse

Todd Baldwin a commencé très tôt à investir en achetant sa première propriété à 23 ans.

Il a investi 19 000 $ dans une maison de six chambres d’une valeur de 506 000 $ à l’extérieur de Seattle, a emménagé dans la chambre principale avec sa petite amie de l’époque, aujourd’hui sa femme, et a loué les chambres restantes. Les revenus locatifs couvraient son hypothèque et ses services publics et généraient environ 1 500 $ par mois de flux de trésorerie supplémentaires, a-t-il déclaré.

À 25 ans, la valeur nette de Baldwin dépassait le million de dollars, principalement grâce aux revenus locatifs, a-t-il déclaré. À 28 ans, il est devenu multimillionnaire et s’est senti à l’aise en quittant son emploi dans une entreprise à six chiffres pour doubler son investissement dans l’immobilier.

L’immobilier a aidé Baldwin à accumuler de la richesse – en 2019, il a ajouté une deuxième propriété, un duplex qu’il a transformé en location à court terme – mais il a également utilisé la bourse pour accroître sa richesse sans avoir à travailler davantage.

En 2021, il a investi un peu plus d’un million de dollars dans l’ETF S&P 500 de Vanguard, VOO. Au moment où il a parlé avec Trading Insider cinq ans plus tard, le poste avait gagné environ 800 000 $, selon une capture d’écran de son compte Vanguard.

« Cela ressemble presque à une échappatoire », a déclaré Baldwin.

Les résultats des millennials basés à Seattle sont exceptionnels. Il a commencé à investir inhabituellement jeune, a gagné un revenu élevé et a acheté une propriété dans la région de Seattle pendant une période de forte appréciation et de taux d’intérêt plus bas. Il reconnaît également que son marché a joué un rôle majeur dans son succès.

« J’ai travaillé dur, et nous étions en quelque sorte au bon endroit, au bon moment », a-t-il déclaré.

Néanmoins, la stratégie plus large qu’il a utilisée est accessible aux investisseurs qui démarrent avec beaucoup moins : utiliser l’immobilier, lorsque cela est possible, pour créer des flux de trésorerie et constituer des capitaux propres, tout en investissant systématiquement dans des fonds indiciels à faible coût qui peuvent capitaliser avec peu d’efforts continus.

Les deux classes d’actifs ont servi des objectifs différents pour Baldwin : l’immobilier lui a donné plus de contrôle et l’a aidé à accélérer la constitution de sa richesse dès le début, tandis que les fonds indiciels lui ont permis de continuer à accroître sa richesse sans exiger plus de son temps.

Comment se lancer dans l’immobilier

Baldwin a commencé avec le piratage de maison, une stratégie adaptée aux débutants pour les investisseurs qui ne disposent peut-être pas de suffisamment de liquidités pour investir 20 % dans un immeuble de placement traditionnel. Étant donné que les pirates informatiques achètent une résidence principale et en louent une partie, ils peuvent avoir droit à un prêt FHA avec un acompte aussi bas que 3,5 %. Cela a permis à Baldwin de mettre moins de 20 000 $ sur sa première maison ; une mise de fonds de 20 % aurait dépassé 100 000 $.

Le deuxième avantage majeur du piratage de maison est le revenu locatif.

Dans le cas de Baldwin, le loyer des colocataires couvrait son hypothèque et générait environ 1 500 $ par mois de flux de trésorerie supplémentaires. Le compromis, bien sûr, était de vivre avec des colocataires.

Même si cette stratégie a fonctionné pour lui et sa femme, Angela, avant qu’ils aient des enfants, elle ne conviendrait pas à leur vie aujourd’hui, a-t-il déclaré : « Je n’ai aucune chance d’avoir des colocataires avec mes enfants. Mais si vous êtes jeune, que vous n’êtes pas marié et que vous n’avez pas d’enfants, cela peut être une façon phénoménale d’avancer. »

Le piratage de maisons n’est peut-être pas aussi efficace sur tous les marchés, a noté Baldwin. Il a profité de l’achat dans la région de Seattle, où les propriétés coûtent plus cher mais où les loyers étaient suffisamment élevés pour soutenir un modèle de location pièce par pièce. Les locataires étaient prêts à payer environ 1 000 dollars pour une chambre, a-t-il déclaré.

En plus de permettre à Baldwin de vivre gratuitement et de générer des flux de trésorerie mensuels, le piratage de maison l’a aidé à constituer des capitaux propres alors que les locataires remboursaient ses hypothèques et à obtenir une plus-value lors de la vente.

Il a réalisé des bénéfices substantiels sur sa première maison unifamiliale et sur sa deuxième propriété, un duplex. Il a acheté le duplex pour 900 000 $ en 2019 et l’a vendu pour 1,5 million de dollars en 2026, selon la déclaration d’un vendeur examinée par BI.

En incluant l’appréciation, le remboursement de l’hypothèque et les années de revenus Airbnb, Baldwin a estimé que le duplex avait généré une valeur totale d’environ 1 million de dollars : « Lorsque vous combinez les 600 000 $ de la vente, le remboursement de la valeur nette et les flux de trésorerie de l’activité Airbnb, c’est environ 1 million de dollars qu’un bâtiment nous a rapporté en sept ans. Notre mise de fonds n’était que de 90 000 $. C’est fou.

Les fonds indiciels offrent un chemin plus simple vers la richesse à long terme

Les rendements immobiliers de Baldwin se sont accompagnés d’un travail substantiel, notamment la gestion des locataires, l’entretien des propriétés et l’exploitation de locations à court terme.

« Avec Airbnb, vous dirigez une entreprise hôtelière », a-t-il déclaré.

Les fonds indiciels, quant à eux, ne lui ont pratiquement pas demandé de temps.

« C’est tout simplement un jeu de balle complètement différent de celui de l’immobilier », a-t-il déclaré. « C’est plus facile à bien des égards, mais vous n’avez pas vraiment de contrôle dessus, donc il y a des avantages et des inconvénients dans les deux. »

Baldwin a depuis vendu ses deux propriétés. Une partie de l’appel consistait à libérer plus de temps à consacrer à sa famille et à superviser la construction de leur complexe, son prochain grand projet immobilier, qui comprendra ce qu’il appelle sa « maison de rêve » et une maison séparée pour sa mère.

Son portefeuille d’actions, qui se compose principalement de VOO ainsi que de l’argent des comptes de retraite de son ancien emploi en entreprise, peut continuer à croître sans locataires, sans réparations ou sans gestion quotidienne.

Il préfère les fonds indiciels largement diversifiés aux actifs plus spéculatifs tels que les cryptomonnaies. Baldwin a déclaré qu’il avait profité de l’achat précoce de crypto, mais qu’il avait finalement vendu ses avoirs parce que la volatilité dépassait sa tolérance au risque.

La crypto peut produire des gains rapides si un investisseur choisit le bon actif, a-t-il déclaré, mais il considère que ce résultat dépend davantage de la chance.

« Avec la crypto, si vous pariez sur la bonne, vous pouvez devenir riche du jour au lendemain », a-t-il déclaré. « Avec l’immobilier, cela peut vous prendre 10 ans, mais vous allez devenir riche. Et avec les actions, encore une fois, cela peut vous prendre 10 ans, cela peut vous prendre 20 ans, mais vous deviendrez riche. Vous n’avez pas besoin d’être chanceux. Cela arrivera simplement si vous y restez assez longtemps. »

Bien que Baldwin ne possède actuellement aucune location, il n’a pas abandonné l’immobilier. Le complexe comprendra à terme une cabane dans les arbres et un fourgon de train reconverti qu’il envisage de mettre en vente sur Airbnb, lui permettant ainsi de générer à nouveau des revenus locatifs une fois la construction terminée.

Pour l’instant, cependant, les fonds indiciels lui apportent quelque chose que sa stratégie immobilière antérieure ne pouvait pas offrir : un moyen de continuer à accroître son patrimoine sans perdre davantage de temps.