L’année 2025 s’annonce encore brutale pour les acheteurs fatigués.
Les acheteurs de maison américains vont devoir se préparer à une nouvelle année difficile dans un marché immobilier tendu.
Après que les taux hypothécaires restrictifs et la flambée des prix ont découragé les chasseurs de logements en 2024, la situation de l’abordabilité ne s’améliore pas à mesure que 2025 se déroule. Quelques semaines seulement après le début de l’année, les taux d’emprunt ont atteint un niveau psychologiquement intimidant, tandis que l’évolution des prix rend encore plus pessimiste.
Selon l’indice des prix des maisons de Fannie Mae, les prix des maisons unifamiliales ont augmenté de 5,8 % sur un an au quatrième trimestre, contre 5,4 % au trimestre précédent. Cette lecture a mis fin à une tendance à la décélération des prix qui avait eu lieu au cours des mois précédents.
Les facteurs difficiles liés à l’offre et à la demande exacerbent les problèmes d’accessibilité financière, car il continue d’y avoir plus d’acheteurs intéressés que de logements disponibles à la vente dans une grande partie des États-Unis.
« Les stocks de maisons existantes à vendre se sont améliorés par rapport à l’année dernière, mais restent historiquement bas, en grande partie à cause de ce que l’on appelle ‘l’effet de verrouillage' », a déclaré Mark Palim, vice-président senior et économiste en chef de Fannie Mae. L’effet de verrouillage fait référence à un phénomène dans lequel les propriétaires hésitent à vendre leurs propriétés étant donné les taux hypothécaires élevés du marché actuel.
Alors que la baisse des coûts d’emprunt contribuerait à stimuler les ventes et à débloquer l’offre nécessaire de logements existants à vendre, c’est le contraire qui s’est produit ces dernières semaines. La hausse des taux hypothécaires exacerbe l’effet de blocage, a déclaré Palim.
Cette semaine, le taux hypothécaire à 30 ans a atteint son plus haut niveau depuis mai 2024, en culminant à 7,09 %. Cette hausse résulte d’une vision assombrie des futures baisses de taux de la Réserve fédérale, les investisseurs se ralliant à l’idée que les coûts d’emprunt resteront probablement élevés cette année.
L’attente de réductions de taux moindres a poussé les rendements du Trésor à 10 ans à augmenter depuis que la Fed a commencé à assouplir sa politique monétaire, les taux hypothécaires augmentant en parallèle.
« Les rendements obligataires aux Etats-Unis et à l’étranger ont continué à augmenter en réponse aux inquiétudes concernant des perspectives d’inflation difficiles et des déficits budgétaires encore trop élevés, ce qui a poussé les taux hypothécaires à la hausse pour la cinquième semaine consécutive », a déclaré Joel Kan, vice-président de Mortgage. Association des banquiers.
Ces facteurs n’ont pas mis fin à la recherche d’un logement au cours de la nouvelle année, et Redfin a noté une légère reprise des visites de maisons au début de 2025. Cela pourrait indiquer que les acheteurs acceptent les perspectives de taux élevés ou profitent de tout nouvelle offre entrée sur le marché.
Cependant, cela ne s’est pas traduit par une augmentation des ventes, a déclaré la société immobilière. Au cours des quatre semaines se terminant le 5 janvier, les ventes de maisons en attente ont chuté de 3,1 % par rapport à l’année dernière.
En regardant l’année à venir, 2025 ressemblera un peu à 2024, a déclaré Palim à la mi-décembre. Les taux hypothécaires devraient rester supérieurs à 6 %, la croissance des prix ralentira mais restera positive et l’offre restera tendue, même si cela variera selon les régions.
Les acheteurs ne devraient pas s’attendre à un afflux de logements existants à vendre, étant donné que plus de 73 % des emprunteurs hypothécaires conservent un taux inférieur à 5 %. Cependant, Oxford Economics a noté que 40 % des propriétaires n’ont pas d’hypothèque et que ces ménages pourraient utiliser le produit de la vente d’une maison pour acheter une nouvelle propriété sans assumer des frais hypothécaires élevés.
Palim a suggéré que même si l’approvisionnement nécessaire était effectivement mis en ligne, cela pourrait ne pas apporter immédiatement un soulagement en matière d’accessibilité financière aux acheteurs marginalisés.
« Le marché immobilier en 2025 sera confronté à un exercice d’équilibre difficile, avec une baisse notable des taux hypothécaires probablement nécessaire pour aider à éliminer l’effet de blocage et à dégeler l’offre de logements existants à vendre », a-t-il déclaré.
« Cependant, nous pensons qu’une telle baisse relancerait probablement la demande de la part des acheteurs potentiels d’une première maison actuellement en attente d’achat, ce qui pourrait conduire la demande à dépasser toute amélioration de l’offre, exacerbant encore davantage les prix des maisons déjà élevés et l’abordabilité de l’achat. »
