Les investisseurs immobiliers expliquent pourquoi ils investissent dans des immeubles multifamiliaux à Buffalo

En matière d’immobilier, Connor Swofford et Pieter Louw savent exactement ce qu’ils recherchent : des propriétés multifamiliales de trois à dix logements à Buffalo qui ont besoin d’un peu d’attention.

Les amis d’enfance, qui se sont rencontrés en septième année dans l’Indiana, ont commencé à acheter une propriété ensemble dans le cadre d’un projet parallèle en octobre 2024. Bien qu’ils vivent à des centaines de kilomètres l’un de l’autre (Swofford est consultant en startup à Charleston et Louw est agent immobilier à Buffalo) et qu’ils ne consacrent pas plus de 10 heures par semaine à leur portefeuille commun, ils sont passés à 24 unités en moins de 12 mois.

« C’était juste censé être cette petite chose amusante que nous faisons, et c’est toujours ce que c’est, mais c’est devenu quelque chose de plus grand que ce à quoi nous aurions pu nous attendre tous les deux », a déclaré Louw à Trading Insider.

Ils ont évolué rapidement – ​​et sans avoir à utiliser une grande partie de leurs propres économies – grâce à des stratégies de financement créatives, à leurs compétences combinées et à une stratégie claire centrée sur les multifamilles dans l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays.

Acheter exclusivement des propriétés multifamiliales

La première transaction commune de Swofford et Louw était une propriété de trois logements – et depuis, ils ont continué à acheter des multifamilles. Il s’agit de bâtiments individuels divisés pour abriter plus d’une famille vivant séparément.

Bien qu’ils aient acheté quelques duplex au début, ils évitent désormais les doubles et se concentrent sur des multifamiliales plus grandes avec au moins trois logements.

« Les flux de trésorerie et les taux de capitalisation sont bien meilleurs », a déclaré Louw, du moins sur leur marché. « Il suffit de regarder les chiffres de l’année dernière pour constater que c’est un investissement plus lucratif et plus sûr. »

L’achat de multifamilles est particulièrement logique pour Swofford et Louw, qui ont utilisé la méthode BRRRR (acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter) pour évoluer. Cette stratégie consiste à acheter une propriété en difficulté et à la rénover, mais ils recherchent des multifamilles qui n’ont pas besoin d’une réhabilitation complète et qui disposent d’au moins une unité habitable. De cette façon, ils peuvent commencer immédiatement à générer des revenus locatifs.

Louw donne l’exemple de leur plus récente acquisition, une propriété de cinq logements : « Deux des logements sont occupés et nous sommes en train de refaire les trois autres, donc ces deux logements couvrent nos dépenses mensuelles pendant que nous refaisons les autres.

Gérer une maison multifamiliale plutôt qu’une maison unifamiliale est plus efficace du point de vue du temps et de l’argent, a-t-il ajouté : « Le plombier passe simplement de l’une à l’autre. L’électricien suit derrière. » En général, « le nombre de chantiers différents que nous pouvons minimiser le rend simplement plus efficace à tous les niveaux et m’empêche également de parcourir toute la ville en voiture ».

« Tous sur Buffalo »

Buffalo a du sens spécifiquement pour Swofford et Louw, car Louw y vit depuis une décennie et a établi des liens avec des entrepreneurs, des agents immobiliers et d’autres investisseurs.

C’est aussi un marché où leur type de propriété idéal, multifamilial, est « extrêmement courant », a expliqué Louw.

« Au tournant du 19e siècle, Buffalo était l’une des villes les plus riches du monde, car presque tout ce qui devait aller vers l’ouest devait passer par le système de canaux, donc de nombreuses familles s’installaient ici pour travailler. Et avec les grandes familles, le thème à l’époque était la séparation des espaces de vie mais le fait d’être dans la même maison. »

Buffalo est aussi tout simplement un bon endroit pour acheter un bien immobilier en ce moment. Le courtier en ligne Zillow l’a qualifié de marché « le plus chaud » en 2024 et 2025, grâce à son prix abordable et à la croissance de l’emploi.

« J’ai déménagé ici il y a 10 ans, honnêtement, au meilleur moment. C’était vraiment au moment où le rajeunissement de Buffalo a commencé », a déclaré Louw. « C’est une ville sidérurgique classique, où dans les années 70 et 80, la population a connu un énorme déclin à mesure que les usines ont fermé leurs portes et que leur production a été transférée en Chine. Ainsi, le prix moyen des maisons à Buffalo il y a 10 ans était ridiculement bas par rapport à la moyenne nationale. « 

Les prix de l’immobilier sont en train de rattraper leur retard, a-t-il déclaré, mais il s’agit toujours d’un marché beaucoup plus abordable que d’autres villes américaines très peuplées. Et de plus en plus de jeunes professionnels déménagent à Buffalo.

Louw cite les New-Yorkais qui, grâce aux politiques de travail à distance post-COVID, ont migré vers des villes plus petites et plus abordables comme Buffalo. De plus, grâce à des programmes comme 43North, qui investit 5 millions de dollars par an pour recruter des entreprises à forte croissance à Buffalo, « nous avons tous ces jeunes adultes qui arrivent et qui gagnent beaucoup d’argent », a-t-il déclaré.

En conséquence, « beaucoup de gens souhaitent les locations haut de gamme que nous proposons ».

Cela ne vaut pas la peine, pour lui et Swofford, de commencer à chercher sur des marchés différents, du moins pour le moment. Ils souhaitent que leur portefeuille commun continue de ressembler à un projet parallèle.

« Nous évoluons de manière phénoménale, mais nous ne voulons pas que cela en arrive au point où cela nuise à nos autres carrières que nous avons en cours et devienne un autre stress ou trop épuisant », a déclaré Louw.

Il a ajouté : « Dans un avenir prévisible, nous sommes tous du côté de Buffalo. »