Le marché immobilier de bureaux est en difficulté. La baisse des taux d’intérêt ne suffira peut-être pas à le sauver.
Les bureaux sont devenus le point faible du marché de l’immobilier commercial depuis que la pandémie a donné lieu au travail à distance généralisé et a obligé les entreprises à réévaluer l’espace dont elles ont besoin.
Alors que 1,5 billion de dollars de dette immobilière commerciale devraient arriver à échéance d’ici la fin de l’année prochaine, des questions se posent sur ce que les propriétaires de bureaux peuvent faire pour obtenir un refinancement ou une prolongation de leurs prêts face à des postes vacants généralisés.
La baisse probable des taux d’intérêt de la Réserve fédérale, attendue à la fin de sa réunion du 18 septembre, pourrait apporter aux propriétaires de bureaux un certain soulagement avec des taux d’intérêt plus bas lorsqu’ils refinancent.
Mais cela ne signifie pas pour autant qu’ils sont hors de danger, selon les experts de l’immobilier commercial.
Compte tenu de l’assouplissement de la Fed, les propriétaires de bureaux pourraient être plus susceptibles d’obtenir des prêts prolongés, selon la directrice exécutive du CRE Finance Council, Lisa Pendergast.
« Lorsque vous accordez un prêt, vous donnez à l’emprunteur le temps de, d’une part, stabiliser sa propriété et, d’autre part, sachant que la Fed, à un moment donné, allait agir et assouplir les taux, que lorsqu’elle commencera à le faire, le refinancement sera d’autant plus acceptable », a déclaré Pendergast.
Pendergast a toutefois ajouté que la clé pour que les propriétaires de bureaux puissent obtenir une prolongation de leur prêt est de prouver qu’ils seront en mesure de stabiliser leurs actifs dans les années à venir. Cela ne sera probablement pas facile, étant donné que le taux de vacance des bureaux a atteint 18,1 % à l’échelle nationale en juillet, selon les données de CommercialEdge.
« La valeur des actifs va augmenter à mesure que [vacancy] « Les taux baissent, en supposant que tout le reste soit égal », a déclaré Pendergast à Trading Insider. « Mais si le flux de trésorerie de cette propriété peut s’améliorer au fil du temps, cela finira par constituer une ligne de démarcation » entre « les nantis et les démunis », a-t-elle ajouté.
Les propriétaires de bureaux qui peuvent montrer une amélioration des taux d’occupation et de location (probablement des bureaux plus récents avec des offres technologiques plus avancées) auront probablement plus de succès à obtenir des prolongations de prêts et s’en sortiront mieux que les immeubles de bureaux plus anciens.
« Toute la technologie dont vous avez besoin dans un bureau aujourd’hui n’était pas nécessaire dans les années 40 », a-t-elle déclaré, ajoutant : « On pourrait voir cela comme une sorte de changement de garde. »
Certains investisseurs pourraient être en mesure d’acheter ces propriétés à bas prix. Les données de CommercialEdge montrent que parmi les bureaux vendus depuis le début de l’année, 28 % ont été vendus à un prix inférieur au prix d’achat du bâtiment, contre 18 % l’année dernière.
Selon Lisa Knee, responsable de l’immobilier à EisnerAmper, les bureaux qui seront en mesure d’échapper à une éventuelle vague de détresse à venir dépendront de la durée des baux qu’ils parviendront à faire signer aux locataires.
Avant la pandémie, les entreprises voulaient des espaces de bureaux avec un bail de 10 ou 15 ans, a déclaré Knee à Trading Insider.
« Nous voyons maintenant beaucoup de baux de trois, cinq ou sept ans dans les bureaux, ce qui modifie encore une fois la valeur du bâtiment et l’envie des gens de prêter de l’argent », a déclaré Knee à Trading Insider. Ces baux plus courts rendent les banques moins susceptibles de prêter de l’argent, a-t-elle déclaré, car la stabilité à long terme des flux de trésorerie diminue avec la rotation plus fréquente des locataires.
À l’heure actuelle, la plupart des prêts immobiliers commerciaux proviennent de petites banques régionales, mais cela pourrait changer.
« Il ne sera tout simplement pas possible de maintenir le nombre de banques régionales et le nombre de celles-ci sur le marché pour prêter à l’immobilier commercial. Il y aura donc de plus grandes banques ou de plus grandes institutions qui arriveront et retireront ces prêts de leurs bilans », a déclaré Knee.
Pourtant, même avec la faiblesse du marché des bureaux, la baisse des taux d’intérêt constitue un élément positif net pour le secteur, affirme l’économiste Richard McGahey.
L’adaptation des immeubles de bureaux existants en appartements est souvent présentée comme une solution universelle aux problèmes du secteur et à la pénurie de logements aux États-Unis, mais il existe un large éventail de coûts associés, en plus des problèmes de zonage – mais des coûts d’emprunt moins élevés rendront probablement les conversions d’espaces de bureaux plus réalisables, a déclaré McGahey.
