Les acheteurs d’une première maison du millénaire perdent plus que jamais face aux baby-boomers
À l’âge de 40 ans, Suzie Payne s’était résignée au fait qu’elle ne pourrait jamais acheter de maison.
Alors que ses amis passaient la trentaine à franchir cette étape précieuse – souvent avec l’aide de leurs parents – Payne avait du mal à économiser de l’argent tout en élevant seule sa fille. Les prix des maisons à Portland, dans l’Oregon, où elle vivait, semblaient hors de portée bien avant que la pandémie ne frappe. Puis Payne a perdu son emploi. Lorsque les taux hypothécaires ont chuté à l’été 2020, elle était plus soucieuse de répondre à ses besoins fondamentaux que de passer ses samedis à organiser des journées portes ouvertes.
En 2021, cependant, Payne a déménagé à Philadelphie, où les possibilités d’achat d’une maison semblaient s’ouvrir. Elle pouvait encore trouver une vieille maison en rangée en ville pour un peu plus de 200 000 $, ce qui se situait bien dans sa fourchette de prix. Elle a trouvé un nouvel emploi, a suivi des cours pour les acheteurs d’une première maison et a découvert qu’elle était admissible à un prêt plus important que prévu. À l’été 2024, elle a fait appel à un agent immobilier et a soumis une offre gagnante pour une maison. Elle avait 42 ans.
Payne décrit son parcours comme « non conventionnel », mais elle représente un changement radical dans l’immobilier : les premiers acheteurs de maison sont plus âgés que jamais. Il y a dix ou vingt ans, les Américains achetaient généralement leur première maison au début de la trentaine. Toutefois, selon les normes actuelles, Payne est sur la bonne voie. De nouvelles données de la National Association of Realtors montrent qu’entre mi-2024 et mi-2025, l’âge typique d’un premier acheteur a atteint un niveau record de 40 ans. L’âge médian de tous les acheteurs a atteint un sommet historique de 59 ans, contre 47 en 2019.
Les choses vont dans cette direction depuis quelques années maintenant : les acheteurs plus âgés et aux poches profondes sont mieux équipés pour faire face au double coup dur des taux d’emprunt plus élevés et des maisons plus chères. La génération X et les baby-boomers restent actifs sur le marché immobilier, tandis que la part des primo-accédants dans les achats a diminué. Mais jamais auparavant la fracture n’a été aussi marquée. Ce retard dans le calendrier pourrait avoir des conséquences à vie pour les jeunes d’aujourd’hui : des années d’opportunités manquées de création de richesse, moins de déménagements, voire une réévaluation de ce qui constitue une « première maison ». Bienvenue à l’ère de l’acheteur de maison gériatrique.
L’acheteur typique d’une première maison n’avait que 29 ans lorsque le NAR a commencé à suivre l’âge médian en 1981. L’indicateur a légèrement augmenté au cours des quatre décennies qui ont suivi, sans jamais dépasser 33 ans. Puis, entre mi-2021 et mi-2022, il a grimpé à 36 ans. Il y a eu un peu d’adaptation autour de ce saut soudain. Peut-être s’agissait-il simplement des milléniaux plus âgés – longtemps qualifiés de retardataires depuis qu’ils ont obtenu leur diplôme dans la Grande Récession – qui ont finalement rattrapé leur retard. Mais même cette cohorte se sentait à l’étroit. Les taux hypothécaires avaient plus que doublé, les logements étaient plus chers et les nouvelles constructions après la Grande Récession n’avaient pas réussi à suivre le rythme de l’afflux de jeunes acheteurs. J’ai parlé à un millénaire à l’époque qui a formulé le scénario en termes sombres : « Nous sommes royalement foutus. »
Les choses n’ont fait qu’empirer. Les premiers acheteurs représentaient un niveau record de 21 % des achats de maisons l’année dernière, selon les données du NAR, soit environ la moitié de la moyenne historique. L’acheteur débutant a été effectivement « retiré de ce marché immobilier », me dit Jessica Lautz, économiste en chef adjointe du NAR.
« Nous avons une très grande population de jeunes adultes qui voient tout simplement la porte se fermer à l’accession à la propriété », explique Lautz. « Je pense que cela témoigne de l’impasse que nous avons constatée sur le marché immobilier. »
À leur place, une nuée d’« acheteurs réguliers » qui, à un âge médian de 62 ans (un autre record), peuvent mettre la valeur de leur maison en valeur pour un autre achat. Près d’un tiers de ces acheteurs réguliers ont payé entièrement en espèces, selon les données du NAR, ce qui leur donne un avantage sur les vendeurs qui préfèrent souvent la facilité et la rapidité des transactions n’impliquant pas d’hypothèque. Un énorme 26 % de tous les acheteurs sont venus avec tout leur argent, encore un autre – vous l’aurez deviné – un niveau record.
Nous avons une très grande population de jeunes adultes qui voient tout simplement la porte se fermer à l’accession à la propriété.Jessica Lautz, économiste en chef adjointe à la National Association of Realtors
Les agents immobiliers me disent qu’ils ressentent de la frustration. Peggy Pratt, courtier associé chez Century 21 North East dans le Massachusetts, affirme qu’il est plus difficile pour les jeunes acheteurs de rassembler un acompte lorsqu’ils sont alourdis par la dette étudiante et les coûts de location élevés. Pratt se spécialise dans l’aide aux personnes à percer sur le marché du logement, avec environ la moitié de son activité provenant de primo-accédants. Elle dit ceux qui sont ceux qui parviennent à s’implanter reçoivent souvent l’aide de leurs parents – ils sont tout juste moins nombreux. À l’opposé, ceux qui ne peuvent pas s’appuyer sur leur famille « ont le sentiment que l’état de l’économie joue contre eux », me dit Pratt. « Pour les prix, c’est quasiment impossible. »
Suzy Minken, une agente de Compass qui travaille à la fois dans le New Jersey et dans le nord de la Virginie, affirme que ses clients n’achètent plus de « maisons de démarrage » avec le rêve d’emménager dans un endroit plus grand plus tard. La plupart ont du mal à trouver une maison qui leur convient à leur prix, dit Minken, alors ils retardent leur achat et continuent d’économiser jusqu’à ce qu’ils puissent acheter un logement qui ressemble moins à un tremplin qu’à un point d’atterrissage permanent. Les données du NAR le confirment : l’année dernière, les vendeurs vivaient dans leur maison depuis 11 ans en moyenne, un niveau record.
« L’idée des acheteurs de niveau supérieur, je pense que nous en avons en quelque sorte fini avec ça », dit Minken. « Cela n’arrive pas vraiment. Les gens à qui j’ai vendu des maisons au fil des ans, personne ne déménage pour obtenir une maison plus grande. »
Tout cela contribue à l’impasse mentionnée par Lautz. Les accédants à la propriété profitent de l’évolution du marché immobilier : lorsque les gens quittent leur maison théorique de départ pour s’installer dans des logements plus grands, ils libèrent des maisons d’entrée de gamme pour ceux qui débutent. Mais ce type de mouvement sain s’est arrêté. Après la forte hausse des taux hypothécaires il y a quelques années, les propriétaires s’en tiennent aux conditions les plus basses qu’ils ont obtenues au début de la pandémie. Jusqu’à ce que les taux baissent davantage ou qu’ils soient obligés de bouger, ces propriétaires n’iront nulle part. Et si les gens attendent plus longtemps pour acheter leur première maison, ils ont peut-être déjà coché d’autres étapes importantes, comme avoir des enfants, qui pourraient de toute façon inciter à un autre déménagement.
Il y a certains avantages à acheter plus tard dans la vie : si vous achetez votre première maison à 40 ans au lieu de 30 ans, vous vous rapprochez probablement de vos années de gains les plus élevés. Vous aurez peut-être une meilleure idée des besoins de votre famille et de l’endroit où vous souhaitez vivre. Même s’il est agréable d’avoir un peu plus de certitude avant de se lancer dans l’accession à la propriété, les inconvénients peuvent être brutaux. En retardant, vous avez également manqué des années de création de richesse potentielle. Étant donné que les maisons ont tendance à gagner environ 5 % de valeur nette sur une base annuelle, le propriétaire typique perd environ 150 000 $ s’il achète une décennie plus tard que la norme historique, me dit Lautz. Cette richesse pourrait être utilisée pour acheter la prochaine maison, financer les études universitaires de leurs enfants ou apporter les améliorations nécessaires à leur logement actuel.
« Nous sommes confrontés à une restriction de richesse générationnelle », déclare Lautz.
Le parcours d’achat d’une maison de Suzie Payne ne s’est pas terminé avec cette offre acceptée. Sa fille a eu une urgence médicale à peu près au même moment, me dit-elle, la forçant à renoncer à l’achat. En mars, elle a tenté à nouveau d’acheter et a fait accepter une deuxième offre. Mais les tarifs douaniers imminents de Trump l’ont mise mal à l’aise quant à l’économie, et une inspection de la maison a révélé un tas de réparations nécessaires. Lorsque les négociations ont échoué, Payne a également renoncé à cet accord.
« Je me disais, je ne peux pas faire ça pour le moment », me dit Payne. « C’est tellement émouvant, accablant et effrayant d’être le seul canal financier pour cet achat énorme. »
La série d’arrêts et de départs de Payne capture efficacement la situation difficile actuelle de l’achat d’une maison. Les acheteurs sont certes plus âgés, mais ils se retirent également plus fréquemment que jamais, soit parce qu’ils sont effrayés par la situation économique, soit parce qu’ils espèrent une meilleure affaire à l’avenir. Les consommateurs de tous bords hésitent à opérer de grands changements dans leur vie qui pourraient les placer dans une situation financière difficile si les choses tournent mal. Pour Payne, l’achat d’une maison n’a jamais été une question d’investissement, de toute façon – il s’agissait enfin d’atteindre la stabilité dans un endroit où un propriétaire ne pourrait jamais augmenter son loyer du jour au lendemain. Jusqu’à ce qu’elle ait l’impression qu’un achat de maison lui apporterait une tranquillité d’esprit plutôt que davantage de soucis, elle est prête à jouer le jeu de l’attente.
« Il faut que les conditions soient réunies », me dit Payne. « Et en ce moment, cela ne semble pas être les bonnes conditions. »
James Rodríguez est correspondant au sein de l’équipe Discourse de Trading Insider.
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