Pourquoi les hauts revenus se précipitent pour profiter de cet allègement fiscal pour les locations de vacances

Le Big Beautiful Bill du président Trump a accordé aux propriétaires de locations de vacances un allégement fiscal qui semble presque trop beau pour être vrai.

« Certaines personnes disent que c’est comme un acompte gratuit pour une maison », a déclaré à Trading Insider Jeremy Werden, co-fondateur de l’outil d’analyse des locations à court terme BNBCalc. « Lorsque vous soumettez votre déclaration de revenus, le gouvernement pourrait vous envoyer un virement à six chiffres simplement parce que vous avez acheté une maison. »

Le projet de loi rend permanent un allégement fiscal qui permet aux investisseurs en location à court terme de déduire une grande partie du coût d’une maison de leur revenu W-2, réduisant ainsi leur facture fiscale de plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Pour ceux qui gagnent entre 200 000 et 1 million de dollars par an, « cela peut être l’un des meilleurs moyens de créer de la richesse », a déclaré Werden, en transformant une réduction d’impôt en portefeuille immobilier.

Les économies les plus importantes réalisées par Werden proviennent d’un client qui a acheté environ 30 millions de dollars de maisons au cours des derniers mois de 2025 pour compenser « presque la totalité » de sa facture fiscale à 8 chiffres.

Cependant, ce n’est pas de l’argent gratuit. Les investisseurs doivent exploiter activement la propriété, se conformer aux réglementations fiscales et prendre des décisions judicieuses en matière d’investissement immobilier. Le gouvernement peut vous obliger à prouver que vous avez vraiment travaillé pour mériter l’allégement fiscal. Mais si vous le faites, vous pourriez vous retrouver avec l’aide du gouvernement pour acheter votre location de vacances.

Des fiscalistes et des investisseurs ont expliqué à Trading Insider qui devrait et ne devrait pas franchir le pas.

Payé pour acheter une maison

Imaginez que vous êtes un médecin bien rémunéré qui vient d’acheter votre première location de vacances dans les Smoky Mountains du Tennessee pour 500 000 $.

L’épine dorsale de cette stratégie est la dépréciation, un concept fiscal qui permet au propriétaire d’un actif de déduire chaque année une partie de sa valeur, à mesure qu’elle s’érode lentement avec le temps. Il est ensuite renforcé par un bonus d’amortissement, la possibilité de déclarer comme une perte la totalité de la valeur amortissable éligible d’une maison au cours de la première année, l’idée étant que l’avantage fiscal initial incitera les investisseurs à mettre leur argent au travail maintenant.

La première étape est une étude de séparation des coûts de la maison, qui décompose sa valeur en composants tels que le toit et les appareils de cuisine.

Une étude de séparation des coûts identifie généralement environ un tiers de la valeur de la maison pour dépréciation, a déclaré Ryan Bakke, CPA qui travaille en étroite collaboration avec le secteur. Si vous achetez une maison de 450 000 $ sur un terrain de 50 000 $, cela pourrait se traduire par environ 150 000 $ de déductions pour amortissement. Comme vous appartenez à la tranche d’imposition la plus élevée, cette déduction réduirait votre facture fiscale de 55 000 $.

Mais ne commencez pas tout de suite à célébrer votre mise de fonds subventionnée par le gouvernement.

La plupart des propriétaires ne peuvent pas utiliser les allégements fiscaux sur les biens locatifs pour réduire les impôts qu’ils doivent sur leurs revenus. Les propriétaires de locations à court terme éligibles le peuvent, mais seulement s’ils traitent la propriété comme une véritable entreprise plutôt que comme un investissement passif.

Pour que ce soit votre entreprise, vous devez y consacrer votre part de travail en satisfaisant à la règle de la « participation matérielle ». La règle exige que vous consacriez 500 heures par an à gérer la propriété ou le portefeuille de propriétés, ou que vous passiez plus de 100 heures par an à travailler sur la propriété, soit plus que toute autre personne. Le séjour moyen des clients doit être de 7 jours ou moins.

Il est important de noter que l’amortissement est un report d’impôt et non une remise d’impôt. Si vous deviez vendre la propriété, vous devrez rembourser les impôts, de sorte que les investisseurs envisagent généralement soit de transmettre la propriété à leurs héritiers, soit de la vendre et de procéder à un échange 1031, en transférant l’argent dans un autre investissement immobilier éligible sans être imposé.

Belle facture

Ce n’est pas la première fois que Trump adopte des règles d’amortissement des bonus : son projet de loi fiscale de 2017 prévoyait un amortissement des bonus à 100 % pendant un peu plus de 5 ans, avant de commencer à le supprimer progressivement.

La différence maintenant, c’est que c’est permanent, a déclaré Michael Chang, qui dirige l’entreprise de coaching STR Like the Best.

« La permanence est essentielle ici, car il est logique d’investir dans le développement des connaissances et des systèmes nécessaires pour gérer l’entreprise », a déclaré Chang. Pour les professionnels très occupés, apprendre à exploiter une location à court terme n’a de sens que s’il s’agit d’une « stratégie durable » sur laquelle les gens peuvent planifier, a-t-il déclaré.

Un investisseur de Floride a déclaré à Trading Insider que les économies d’impôts résultant de l’achat de sa première location à court terme en 2024 étaient si importantes qu’il a vendu un autre immeuble de placement pour acheter une maison plus grande à louer après que le Big Beautiful Bill ait rétabli un amortissement du bonus de 100 %.

Werden a constaté un « pic » d’activité après l’adoption du projet de loi l’été dernier. Aujourd’hui, 30 à 40 % de ses clients viennent chez BNBCalc en raison des économies d’impôts, une demande qui n’existait pas auparavant.

Contrairement à la dernière fois où il y a eu une dépréciation des bonus pour les locations à court terme, il existe désormais une solide communauté en ligne post-pandémique construite autour de la culture de l’agitation et d’Airbnb pour promouvoir cette faille et apprendre aux autres comment l’utiliser.

Et même si l’intérêt a commencé à « s’estomper un peu » pour les locations à court terme après que la hausse des taux ait refroidi le marché au début de cette décennie, le projet de loi a provoqué une « énorme » résurgence, a déclaré Bakke. Bien entendu, un régime fiscal permanent peut être modifié.

« Le Big Beautiful Bill a rendu l’appréciation des bonus permanente jusqu’à ce qu’une nouvelle administration arrive et la modifie », a déclaré Bakke. « Le droit fiscal est toujours soumis à celui qui est en charge à ce moment-là. »

Quel est le problème ?

Pour que cette stratégie fonctionne pour vous, vous avez besoin de suffisamment de capital pour acheter une maison, être admissible à un prêt hypothécaire et disposer d’une facture fiscale suffisamment importante pour que la stratégie ait de l’importance, a déclaré Chang.

Cela peut être plus attrayant pour les couples mariés, car les heures des deux conjoints comptent pour l’exigence et un parent au foyer peut exploiter une petite entreprise.

« Vos impôts deviennent leur salaire », a déclaré Chang, soulignant qu’ils pourraient transmettre leurs propriétés à leurs enfants, évitant ainsi la récupération de la valeur dépréciée et laissant un héritage familial.

Chang et Bakke conviennent qu’il s’agit davantage d’une stratégie d’investissement immobilier que d’une stratégie fiscale.

Les investisseurs devraient acheter une propriété spécifique pour « trois raisons principales autres que la fiscalité », a déclaré Bakke : les flux de trésorerie, l’appréciation de la valeur et le remboursement de la dette. Les avantages fiscaux ne sont que « la cerise sur le gâteau », a-t-il déclaré.

Lors d’un des événements de Bakke, il a parlé à une femme qui a économisé 60 000 $ en impôts mais a acheté sur le mauvais marché et perdait 3 500 $ par mois sur la propriété et a dû la vendre à perte.

Posséder un bien immobilier présente les inconvénients habituels – des chaudières et des toits en panne et des coûts d’entretien – ainsi que le risque d’acheter dans l’une des municipalités de plus en plus courantes qui interdisent les locations à court terme.

Si vous gagnez trop d’argent, le jeu ne vaut peut-être pas le « retour sur les tracas », a déclaré Bakke. Il a décrit deux médecins gagnant environ 500 000 $ qui espéraient qu’une seule cabine de 300 000 $ deviendrait leur plan de retraite.

« Génial, vous n’en avez besoin que de 24 de plus pour remplacer vos revenus », a déclaré Bakke.

Attendez-vous à quelques tracas, car la règle de participation matérielle signifie que vous ne pouvez rien sous-traiter sans savoir combien de temps vous et tous les autres passez sur la propriété.

Et vous ne pouvez pas faire semblant, car cette stratégie augmentera votre risque d’audit, a déclaré Bakke. Bakke a déclaré que ses huit clients qui ont utilisé la stratégie et qui ont été audités ont eu gain de cause parce qu’il les aide à conserver des dossiers intacts. Il a refusé les contrats de ceux qui avaient été audités et lui ont demandé de l’aide, a-t-il expliqué, parce que leurs dossiers n’étaient pas à la hauteur.

« Je sais tout de suite si quelqu’un va gagner ou non, grâce aux documents qu’il conserve », a déclaré Bakke.