Comment un couple utilise le financement du vendeur pour bénéficier de taux d’intérêt plus bas

Ali et Josh Lupo ont acheté leur première propriété, un duplex dans le nord de l’État de New York, en décembre 2018.

À l’époque, ils réduisaient leurs dettes étudiantes à six chiffres et cherchaient des moyens de réduire leurs dépenses. Posséder, plutôt que louer, leur permettrait de « pirater une maison », une stratégie qui consiste à louer une partie de votre maison pour couvrir une partie ou la totalité de votre hypothèque.

Ils ont emménagé dans la moitié du duplex, loué l’autre moitié et ont immédiatement réduit de moitié le coût de leur logement. Lorsque les Lupos ont acheté un deuxième duplex en 2020 et sont passés d’un logement locatif à trois, ils ont commencé à générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir leurs deux hypothèques, leur permettant ainsi de vivre gratuitement.

Le couple a continué à développer son portefeuille immobilier. En novembre 2025, ils ont déclaré posséder 14 logements en location longue durée. Les flux de trésorerie, ainsi que les revenus passifs générés par les prêts d’argent privés et les ETF à dividendes, leur ont permis de quitter leur emploi à temps plein et d’atteindre l’indépendance financière au milieu de la trentaine.

Presque tous leurs investissements immobiliers ont été financés par les vendeurs.

Avec le financement du vendeur, le vendeur agit en tant que prêteur et accorde un prêt aux conditions convenues à l’acheteur. Plutôt que de payer la banque chaque mois, comme pour un prêt classique, l’acheteur paie le vendeur.

Le financement du vendeur présente divers avantages pour les deux parties. Un avantage important pour les Lupos, en tant qu’acheteurs, est la possibilité de bénéficier de taux d’intérêt plus bas.

« À l’heure actuelle, pour un investisseur moyen qui effectue un type d’investissement très simple, s’il s’adresse à une banque, il paie probablement 7,5%, peut-être 7,75%, pour un prêt à taux fixe sur 30 ans », a déclaré Josh à Trading Insider.

Cependant, comme ils sont en mesure de négocier les conditions, y compris le taux d’intérêt, avec le vendeur, « sur toutes les propriétés que nous avons achetées, au lieu de payer 7,5 %, nous payons 6 % d’intérêt », a-t-il déclaré, ajoutant que le taux plus bas réduit leur mensualité et augmente leur trésorerie.

De plus, lorsque vous travaillez directement avec le vendeur et contournez la banque, le processus est généralement plus rapide et moins coûteux, car il n’y a aucun frais de clôture associé à la transaction.

Quant au vendeur, il reçoit un flux constant de revenus passifs avec chaque paiement mensuel, ce qui peut être particulièrement avantageux pour les vendeurs vivant avec un revenu fixe ou qui n’ont pas nécessairement besoin ou ne veulent pas nécessairement d’une somme forfaitaire importante provenant d’une vente de propriété.

Comment trouver des offres financées par le vendeur

Le seul gros inconvénient concernant le financement du vendeur est la clause « due à la vente », qui stipule que la banque peut exiger de l’emprunteur qu’il paie le solde restant du prêt en cas de changement de titre. En d’autres termes, si la société hypothécaire constate qu’il y a un nouveau propriétaire, elle considérera la maison comme vendue et pourra exiger le paiement intégral de la dette restante. Cela signifie qu’il est difficile pour un vendeur d’effectuer un financement s’il n’est pas propriétaire de la propriété.

Quant à trouver des transactions financées par le vendeur, « il y a la manière formelle et informelle », a déclaré Josh. L’approche informelle se résume au réseautage – assister à des rencontres immobilières, interagir avec d’autres investisseurs et faire savoir aux gens que vous êtes intéressé par le financement du vendeur – et c’est ainsi que les Lupos ont conclu des accords.

L’approche la plus formelle consiste à rechercher des annonces « à vendre par le propriétaire » sur des sites comme FSBO.com ou Zillow, où vous pouvez filtrer les annonces « publiées par le propriétaire ».

« Il existe des logiciels qui vous permettent de trouver des propriétés hors marché et de voir à qui elles appartiennent, s’ils ont un prêt hypothécaire, combien de capitaux propres représentent la transaction et depuis combien de temps ils en sont propriétaires », a déclaré Josh.

Lui et Ali ont principalement acheté auprès de baby-boomers qui ont atteint ou s’approchent de la retraite et sont plus intéressés à recevoir un revenu mensuel plutôt qu’une somme forfaitaire provenant de la vente de la propriété.

« Ces baby-boomers qui prennent leur retraite disent : ‘Nous ne voulons plus gérer ces propriétés. Nous voulons voyager. Nous voulons passer du temps avec nos petits-enfants.’ Mais s’ils vendent tout d’un coup, ils vont se retrouver avec une facture fiscale très importante », a expliqué Josh. La plupart de leurs transactions sont structurées avec un faible acompte, entre 5 % et 8 %, ce qui leur a permis d’évoluer rapidement.

D’après leur expérience, les vendeurs préfèrent recevoir des paiements mensuels pendant cinq à sept ans, après quoi ils souhaitent encaisser.

Cela signifie que « nous allons avoir pas mal de refinancements, ce qui demande du temps et de l’argent », a expliqué Ali. « Le financement du vendeur peut vous permettre d’accéder à une propriété de manière créative, mais pour la plupart des gens, vous devrez éventuellement recourir à une hypothèque traditionnelle. »

Ce n’est pas parce qu’une transaction est financée par le vendeur qu’elle est automatiquement une excellente affaire, a ajouté Josh : « Dans l’immobilier, le financement par le vendeur est comme le Saint Graal, et il peut être très attrayant.

Au début, lui et Ali ont failli se lancer dans une propriété simplement parce qu’il s’agissait d’une transaction financée par le vendeur, mais chaque fois qu’ils calculaient les flux de trésorerie, ils étaient dans le rouge.

« Gardez à l’esprit que certaines personnes diront : ‘Hé, je vais vous vendre ceci avec le financement du vendeur’, mais lorsque vous analysez réellement les chiffres, ils vous facturent une prime, et cela n’a vraiment aucun sens », a-t-il déclaré.